二、REITs有哪些现行政策？1、中国证监会 国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知（证监发〔2020〕40号）；2、国家发展改革委办公厅《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号）；3、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（中国证监会公告〔2020〕54号）。

三、REITs试点有什么好处？试点是各地贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署的有效政策工具，是投融资机制的重大创新。有助于建设资金“源头活水”。发起人盘活其持有的存量资产，将已稳定运营项目未来产生的现金流评估后向社会公众募集资金，偿还原项目债务、为新项目建设提供资本金，在新项目建成再次稳定运营后将其产生的现金流用于下一轮项目建设资金募集。有助于发起人发展壮大。在不断培育符合REITs发行条件基础资产过程中，发起人既可将持有资产稳定在一定规模，又可使其运营资产不断扩大，从中小型产业投资人转型为大型或超大型产业孵化平台、产业运营商，促进企业做大做强，并在主动接受公众监管的同时逐渐规范化。通过充分调动各级政府性投资企业、各类社会资本的积极性，加快形成“存量带增量、持有转培育”的良性循环机制，促进基础设施高质量发展。

    四、哪些地区和行业可以申报试点？优先支持京津冀、雄安新区、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角、海南自贸港项目试点；支持国家级新区、国家级经开区项目试点。重点行业，优先基础设施补短板项目、鼓励新基建项目试点：1、仓储物流项目，2、收费公路、铁路、机场、港口项目；3、城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目；4、城镇供水、供电、供气、供热项目；5、数据中心、人工智能、智能计算中心项目；6、5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目；7、智能交通、智慧能源、智慧城市项目。鼓励国家战略性新兴产业集群、《中国开发区审核公告目录（2018年版）》高科技产业园、特色产业园试点，业态为研发、创新设计及中试平台，工业厂房，创业孵化器和产业加速器，产业发展服务平台等园区基础设施，用地性质为非商业、非住宅用地。酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。

五、试点申报有什么条件？基础设施项目手续依法合规是试点必要前提，基础设施项目持续健康平稳运营是衡量试点成功与否。其条件：1、基础设施项目权属清晰、资产范围明确，发起人（原始权益人）依法合规拥有项目所有权、特许经营权或运营收费权，相关股东已协商一致同意转让；2、项目运营时间原则上不低于3年；3、现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正，预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%；4、基础设施运营管理机构具备丰富的同类项目运营管理经验，配备充足的运营管理人员，公司治理与财务状况良好，具有持续经营能力；5、发起人（原始权益人）、基金管理人、基础设施运营管理机构近3年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面无重大违法违规记录，项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题。

六、试点申请要哪些材料？发起人（原始权益人）申请材料：1、基本情况，包括发起人（原始权益人）情况，项目及运营情况，REITs发行总体方案，基础设施运营管理机构情况，市场机构参与等情况；2、合规情况，包括项目符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策情况，依法依规取得固定资产投资管理相关手续情况，PPP项目合规情况、项目收益和收入来源情况，筹集资金用途情况，基础设施项目持续健康运营保障条件等情况；3、证明材料，项目可行性研究报告批复或核准、备案文件复印件，规划、用地、环评、施工许可证书或批复文件复印件，项目竣工验收文件和产权文件（如有）复印件，PPP项目实施方案及批复文件、招标采购文件、PPP合同或特许经营协议复印件，项目经审计的财务报告或备考财务报表，律师事务所就项目权属和资产范围、项目合法合规性、转让行为合法性等出具的法律意见书（向国家发展改革委正式申报前出具即可），发起人（原始权益人）承诺材料等；4、回收资金项目建设清单，用于前期工作成熟的基础设施补短板项目和新型基础设施项目明细、相应金额；5、国家发改委要求其他相关材料。

七、试点申报有哪些程序？发起人（原始权益人）向项目所在地省发改委报送申请材料，不满足或重要手续材料缺失的不受理；省发改委出具无异议专项意见上报国家发改委，同时一并报送试点项目申请材料；国家发改委向中国证监会推介申报项目。各种所有制企业、本地和外埠企业一视同仁、公平对待，试点项目成熟一个申报一个。发改部门主要从符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度和回收资金使用审查把关和向证监部门推介项目。